Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği beyandır. Taahhüt geçerliyse ve kiracı çıkmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/1. maddededir. Av. Leyla Nur Değirmenci, gayrimenkul ve kira hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.
İlgili: Kiralanan taşınmazın tahliyesi, Kira tespit davası.
Tahliye taahhüdü nedir?
Kira ilişkisinde kiracı çoğu zaman süresiz veya uzun süreli koruma altındadır; kiraya veren keyfi tahliye talep edemez. Tahliye taahhüdü, kanunun izin verdiği hallerden biri olarak kiracının belirli bir günde çıkacağını önceden kabul etmesini sağlar.
TBK 352/1 uyarınca kiracı, kiralananı tahliye etmeyi yazılı olarak üstlendiği halde tahliye olmamışsa, kiraya veren dava yoluyla tahliyeyi isteyebilir.
Hangi kiralarda geçerlidir?
Tahliye taahhüdü uygulaması başlıca konut ve çatılı işyeri kiralarında gündeme gelir; TBK 352 rejimi bu alanda yoğunlaşır.
Tarla, arsa veya açık işyeri kiralarında farklı fesih–tahliye kuralları uygulanabilir.
Geçerli tahliye taahhüdünün şartları
Yargıtay ve uygulama, taahhüdün şekil ve içerik bakımından sıkıdır. Kabaca aranan unsurlar:
| Unsur | Özet | |-------|------| | Yazılılık | Yazılı beyan zorunlu | | Tahliye tarihi | Kesin veya hesaplanabilir gün | | İrade | Kast ve bilinçli kabul (zorlama yok) | | Şekil | Çoğu dosyada noter onayı veya içtihada aranan resmî nitelik | | Zaman | Çoğunlukla kira başlangıcında veya teslim anında |
Noter onayı
Taahhüt tek başına el yazısı veya sözleşme eki olarak her dosyada yeterli sayılmayabilir. Noter huzurunda düzenlenen veya onaylanan tahliye taahhütnamesi, ispat gücü açısından güçlüdür.
Eksik şekil, taahhüdün hükümsüz sayılmasına ve davanın reddine yol açabilir.
Tahliye tarihi
Taahhütte “ihtiyaç halinde”, “kiraya veren istediğinde” gibi belirsiz ifadeler geçersiz kabul edilebilir.
Örnek geçerli ifade (özet): “Kiracı, …/…/20… tarihinde kiralananı tahliye edecektir.”
Ne zaman imzalanmalı?
Taahhüt çoğu içtihatta kira ilişkisinin kurulması veya kiralananın teslimi ile bağlantılı olmalıdır. Uzun süre kiracıyken, baskı altında veya yeni kira artışı karşılığında alınan sonradan imzalar tartışmalıdır.
Tahliye taahhüdü sonrası süreç
Kabaca adımlar:
- Tahliye tarihi gelir; kiracı boşaltmaz.
- Arabuluculuk (kira uyuşmazlıklarında dava şartı).
- Tahliye davası — sulh hukuk mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer).
- Taahhüt metni ve teslim–tesellüm delilleri sunulur.
- Tahliye kararı ve kesinleşme.
- Gerekirse icra ile zorla tahliye.
İlgili: Kiralanan taşınmazın tahliyesi.
Diğer tahliye yollarından farkı
| | Tahliye taahhüdü | İki haklı ihtar | İhtiyaç (TBK 350) | |--|---------------------|---------------------|------------------------| | Dayanak | TBK 352/1 | TBK 352/2 | TBK 350 | | Ön koşul | Geçerli taahhüt | İki haklı ihtar | İhtiyaç + süre | | Kira borcu | Şart değil | Esas | Şart değil | | Hız | Taahhüt tarihi gelince | Kira yılı + 1 ay | Fesih süreleri |
Taahhüt geçersizse kiraya veren başka sebeplere dayanmalıdır.
Kiracı açısından savunma
- taahhüdün şekil şartına uymadığı,
- tahliye tarihinin belirsiz olduğu,
- zorlama / aldatma / aşırı yararlanma (TBK genel hükümleri),
- taahhüdün kira başlangıcından çok sonra alındığı,
- kira bedeli veya aidat uyuşmazlığı nedeniyle ödeme temerrüdü savunması (somut olaya göre)
savunmada tartışılır.
Kiraya veren açısından pratik notlar
- Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün veya teslimde noter ile düzenlettirin.
- Tahliye gününü net yazdırın; saat belirtilecekse açık ifade kullanın.
- Teslim tutanağı ve anahtar teslimini belgeleyin.
- Tarih geçtikten sonra gecikmeyin; arabuluculuk ve dava sürelerini takip edin.
Avukat desteğinin önemi
Geçersiz taahhüt yüzünden reddedilen tahliye davaları sık görülür. Av. Leyla Nur Değirmenci ile taahhüt hazırlığı, savunma ve tahliye davası süreçlerinde profesyonel destek alabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhüdü noterden şart mı?
Kanun yazılılık ister; uygulamada noter çoğu dosyada belirleyici kabul edilir.
Taahhüt tarihi geçti, kiracı çıkmıyor; ne yapılır?
Arabuluculuk sonrası tahliye davası açılır.
Kira ödenmese taahhüt yeterli mi?
Evet; taahhüt geçerliyse kira borcu ayrıca aranmayabilir. Ödeme için ayrı yollar (icra, ihtar) de kullanılabilir.
Taahhütten dönülebilir mi?
Tek taraflı dönüş genelde mümkün değildir; tarafların anlaşması veya hukuki sebepler ayrıdır.
İşyeri kirasında uygulanır mı?
Çatılı işyeri kiralarında TBK 352 çerçevesinde evet; açık işyeri ayrı değerlendirilir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya verene tarih belli bir çıkış yolu sağlar; şekil ve içerik hatası davanın kaderini belirler. Av. Leyla Nur Değirmenci ile taahhüdünüzü veya savunmanızı değerlendirebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki sonuç için dosyaya özel danışmanlık gerektirir.