Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tarafların yeni kira dönemi için kira bedelinde anlaşamaması halinde, hâkimin uygulanacak bedeli belirlemesini isteyen davadır. Temel dayanak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. maddedir. Av. Leyla Nur Değirmenci, gayrimenkul ve kira hukuku alanında danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.
İlgili: Gayrimenkul hukuku.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davasında mahkemeden istenen; mevcut kira ilişkisinin devamı sırasında, yeni kira yılı veya beş yıllık dönem için uygulanacak aylık kira bedelinin tespitidir.
Bu dava:
- tahliye davası değildir,
- kira alacağının tahsili davası da değildir,
- gelecek dönem kira bedelini belirlemeye yöneliktir.
Karar kesinleşmeden genel kural olarak icra edilemez.
Hangi kiralarda açılır?
TBK 344 yalnızca:
- konut kiralarında,
- çatılı işyeri kiralarında
uygulanır.
Tarla, arsa, açık işyeri, yazlık / mevsimlik kısa süreli kullanımlar ve 6 aydan kısa sözleşmeler bu düzenlemenin dışında kalabilir. Çatılı + açık alan bir arada ise üstün vasıf araştırılır.
İki tür kira tespit davası
| Tür | Dayanak | Ne zaman? | |-----|---------|-----------| | Endeks (TÜFE) tespiti | TBK 344/2 | Yazılı sözleşme yok veya geçerli artış şartı yok | | Rayiç (hak ve nesafet) tespiti | TBK 344/3 | Sözleşmenin 5 yılını doldurması |
İlk beş yıl: TÜFE sınırı
Bir yıldan uzun konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde kiraya veren, kural olarak bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artış talep edebilir. Bu oranın üzerinde artış talebi TBK 345 kapsamında kiracıya fesih hakkı doğurabilir.
Beş yıl sonrası: Rayiç kira
Beşinci yıl tamamlandıktan sonra yeni kira bedeli hâkim tarafından rayiç bedele göre belirlenir. Hâkim şunları dikkate alır:
- TÜFE değişim oranı,
- kiralananın durumu,
- emsal kira bedelleri,
- hakkaniyet.
Kimler dava açabilir?
- Kiraya veren (malik veya kira ilişkisinde kiraya veren sıfatı olan): çoğunlukla artırım talebiyle,
- Kiracı: indirim veya artırım yönünde (somut şartlara göre),
- Malik (kiraya veren sıfatıyla),
- Birden fazla malik / kiracı varsa usul kurallarına uygun taraf gösterimi gerekir.
Sözleşmeyi yalnızca vekil yapan kişi, vekâlet yetkisi yoksa dava açamaz.
Arabuluculuk zorunluluğu
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan veya son tutanağı alınmadan açılan dava usulden reddedilebilir.
Görevli mahkeme
Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yetki: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi; tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında yetki sözleşmesi geçerli olabilir.
Ne zaman açılmalı? (30 gün kuralı)
Sözleşmede artış şartı varsa
Yeni dönemde kiranın artırılacağı kararlaştırılmışsa, çoğu dosyada 30 gün önce dava veya ihtar şartı aranmaz; yeni dönem sonuna kadar açılan dava, bedeli dönem başından etkileyebilir.
Artış şartı yoksa
Davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya aynı sürede kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Aksi halde talep o dönem için sonuç doğurmayabilir; hâkim bir sonraki dönem için talep olup olmadığını sorar.
Çok erken açılan dava hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilebilir. Dönem geçtikten sonra geriye dönük tespit genel kural olarak istenemez.
Yargılama süreci
Kabaca aşamalar:
- Arabuluculuk
- Dava dilekçesi (talep sonucu açık olmalı)
- Keşif ve bilirkişi (emsal kira raporu)
- Tanık ve belge incelemesi
- Karar ve istinaf / temyiz
Bilirkişi raporunda benzer konumdaki konut veya işyerlerinin kira bedelleri, metrekare, bina yaşı ve iskan durumu karşılaştırılır.
Kararın sonuçları
- Tespit edilen bedel, kararın belirttiği dönem başından uygulanır.
- Taraflar yeni bedelle kira ilişkisine devam edebilir veya fesih / tahliye yollarını ayrıca değerlendirebilir.
- TBK 345 uyarınca kiracı, yasal sınırın üzerindeki artış talebine karşı sözleşmeyi feshedebilir (bildirim süreleri saklı).
Kiraya veren ve kiracı açısından pratik notlar
Kiraya veren:
- 5 yıl ve 30 gün takvimini kaçırmayın,
- emsal kira listesi ve tapu / iskan belgelerini hazırlayın,
- yazılı artış maddesi varsa geçerliliğini kontrol ettirin.
Kiracı:
- TÜFE üzerinde taleplere karşı TBK 345 fesih hakkını değerlendirin,
- bilirkişi raporuna itiraz ve çelişkili emsal tespitlerini bildirin,
- kira depozitosu ve aidat kalemlerini karıştırmayın.
Avukat desteğinin önemi
Kira tespit davaları; yanlış talep, zamanaşımı / dönem kaybı ve yüksek bilirkişi–harç maliyeti riski taşır. Av. Leyla Nur Değirmenci ile arabuluculuk, dava ve ihtar süreçlerinde profesyonel destek alabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası zorunlu mu?
Taraflar anlaşamazsa ve TBK 344 şartları varsa hâkimden tespit yoluna gidilir; anlaşma her zaman mümkündür.
5 yıl dolmadan rayiç kira istenebilir mi?
Rayiç tespit için kural olarak 5 yıl gerekir; endeks tespiti farklı şartlarda mümkündür.
Dava açılınca kiracı çıkarılır mı?
Hayır; bu dava tahliye değildir. Tahliye ayrı dava veya fesih süreçleriyle ilgilidir.
İşyeri kirası her zaman kira tespitine girer mi?
Yalnızca çatılı işyeri niteliğindeki kiralar TBK 344 kapsamındadır.
Karar kesinleşmeden kira artırılabilir mi?
Genel kural: Hayır; kesinleşmiş karar veya tarafların anlaşması esastır.
Sonuç
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında bedel belirsizliğini gideren; TBK 344, arabuluculuk ve 30 gün kuralı bakımından teknik bir davadır. Av. Leyla Nur Değirmenci ile dosyanızı değerlendirebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki sonuç için dosyaya özel danışmanlık gerektirir.